Zakończeniu każdej inwestycji budowlanej lub przekazaniu mieszkania zakupionego od dewelopera lub partycypacji w mieszkaniach TBS powinien towarzyszyć akt sporządzenia protokołu odbioru, w którym strony potwierdzą podpisami jakość wykonanych prac i ich zgodność z pierwotnymi założeniami. Aby mieć możliwość dochodzenia swoich praw warto wiedzieć, jakie są elementy składowe prawidłowo napisanego protokołu.
Po co protokół?
Protokół odbioru potrzebny jest obu stronom: wykonawca robót ma w tym momencie otwartą drogę do żądania wypłaty należnego wynagrodzenia, a inwestor może wprowadzać się do nowego lokum (w przypadku domu najpierw musi zgłosić
Obowiązek odbioru robót narzucają przepisy art. 647 Kodeksu Cywilnego. W związku z tym, że przepisy nie precyzują jak należy tego odbioru dokonać, warto w umowie dotyczącej inwestycji zawrzeć zapis narzucający konieczność potwierdzenia odbioru prac protokołem podpisanym przez wykonawcę i inwestora.
Jakie punkty powinien mieć protokół odbioru?
Z praktyki wynika, że protokoły odbioru mają zawierają najczęściej następujące punkty:
- Dane osób, które stawiły się do odbioru. Jeśli nie jest to stawiennictwo osobiste konieczne jest przedstawienie stosownych pełnomocnictw.
- Datę i miejsce odbioru. Data ma znaczenie kardynalne dla obliczania czasu rękojmi albo terminu usuwania usterek.
- Określenie przedmiotu odbioru.
- Ustalenia dotyczące jakości wykonanych prac.
Ostatni punkt wiąże się z wyszczególnieniem ewentualnych usterek, które wykonawca musi usunąć w wyznaczonym terminie.
Do opisu jakości wykonawstwa często dołącza się certyfikaty jakości materiałów użytych podczas budowy.
Wykonawca ma prawo umieścić w protokole wykaz prac dodatkowych lub zamiennych, o ile takie wykonał.
Czy inwestor może nie odebrać prac?
Takie sytuacje są dopuszczalne, ale dotyczą one przypadków wyjątkowych. Nawet znaczne usterki nie są wystarczającym powodem do odmowy odbioru prac. Jedynie niewykonanie prac, albo dokonanie zmian niezgodnych z projektem jest usprawiedliwieniem dla nieprzyjęcia odbioru.
Dla kogo protokół odbioru jest ważniejszy?
Obie strony umowy, o ile wywiązały się ze swoich obowiązków, mają równe prawa. Z zasady uważa się, że to inwestorowi powinno zależeć na odbiorze prac, jednak prawo chroni nie tylko inwestorów, ale również wykonawców. W przypadku, gdy od odbioru prac zależy wypłata wynagrodzenia, a inwestor mimo dwukrotnego powiadomienia nie stawił się na odbiór, wykonawca ma prawo dokonać odbioru jednostronnego. Ten szczególny tryb odbioru uruchamia procedurę wypłaty wynagrodzenia i w żadnym razie nie zamyka inwestorowi drogi do roszczeń z tytułu usterek – te wykonawca musi usunąć, o ile na nim spoczywał obowiązek przygotowania dokumentacji i dostarczenia materiałów budowlanych.
Jeśli zarówno przygotowanie dokumentacji jak i zaopatrzenie budowy w materiały leżało po stronie inwestora, a ten nie wywiązał się z tego obowiązku, wykonawca nie odpowiada za wady będące wynikiem tego stanu rzeczy.
